Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ? Explications

En matière de crédit, il est de notoriété que tous les clients ne sont pas égaux auprès des banques. Un salarié à durée indéterminée, qui a terminé sa période d’essai, pourra plus facilement se voir accorder un prêt qu’en durée déterminée. Et pour cause, la banque apprécie de manière générale la stabilité des revenus. Par ailleurs, elle a aussi besoin de bien comprendre et apprécier la manière dont vous allez faire face au remboursement des mensualités de votre prêt. IMMOCREDITAUX vous accompagne dans le montage et la solidification de votre dossier, en examinant avec vous plusieurs points qui vont retenir l’attention des banquiers.

L’apport personnel comme constituante de la capacité d’emprunt

Vous souhaitez faire financer votre résidence principale ? En matière de crédit immobilier, les banques exigent le plus souvent du client qu’il puisse payer les frais de notaire et les frais de garantie, ou encore 10% d’apport sur l’ensemble du bien vendu. Toutefois, régulièrement, vous pourrez trouver des établissements qui acceptent de financer le client à 110%, ou si vous préférez sans apport. Cela est conditionné dans ce cas à ce que la gestion de vos comptes soit irréprochable. En général par ailleurs, ce type de situation est plus propice aux emprunteurs de moins de 35 ans puisque l’allongement de l’emprunt est plus envisageable par la banque, sans compter la fidélisation qui en découle.

Il arrive que le crédit à la consommation serve d’apport pour un complément de prêt principal mais il faut noter ici qu’il est intégré à l’endettement global du client.

L’évaluation des revenus, critère pour la capacité d’emprunt

A la manière d’une entreprise ici, faire l’addition des ressources stables (salaires net imposables, primes, treizième mois, etc.) permet d’avoir une idée de la capacité de remboursement. Notez que pour ce qui concerne les revenus fonciers, la banque préfère habituellement valoriser 70% d’entre eux. En effet, en cas de vacance du bien, les revenus diminuent. C’est plutôt du cas par cas sur les revenus variables, les assurances pertes de revenus pouvant par exemple interagir ; Le financeur observera plus finement les implications et si vous êtes à votre compte, nul doute que vous devrez au moins présenter trois bilans d’activité.

La déduction des charges

Par extension, si vous avez calculé vos ressources mensuelles, il vous faudra également bien déterminer vos charges. Pour calculer l’endettement, les loyers, les autres crédits éventuels, les prêts à la consommation seront l’objet de l’addition. Si vous réglez une pension alimentaire, elle fait partie intégrante du calcul de l’endettement. Bien entendu, la réalité actuelle est complétée par les conséquences de l’achat, y compris en prenant en compte les charges de copropriétés, les impôts locaux, etc.

Déterminer le reste à vivre

C’est uniquement à partir de ces données que la banque, forte de la compréhension affinée de votre capacité d’emprunt, pourra déterminer ce que l’on nomme « le reste à vivre ». Les banques considèrent généralement que le reste à vivre nécessaire pour un adulte est en général de 800€ et de 300 € par enfant. Mais cette notion est parfaitement subjective, c’est ici une partie très importante de la négociation avant le calcul du taux d’endettement.

Calcul du taux d’endettement

Si vous le souhaitez, vous pouvez effectuer quelques simulations de prêts mais nous évoquons ici bien plus la notion que la banque va retenir au final, le calcul du taux d’endettement. Il faut pour cela connaître le reste à vivre et cette partie sera significativement décisive pour l’acceptation de votre prêt immobilier par exemple, demandez donc conseils à nos experts.

Avec le reste à vivre, les banques calculent le taux d’endettement en incluant la mensualité dont vous êtes convenus. L’impôt sur le revenu, la taxe foncière et la taxe d’habitation, les autres taxes et impôts connus ne sont pas pris en compte dans ce dernier calcul. Les banquiers ont en effet tendance à prendre en compte ici le revenu net imposable apparaissant sur votre déclaration d’imposition.

Globalement, le taux d’endettement maximal reconnu par les banquiers pour l’acquisition d’une résidence principale est de 33%. Mais rien n’est verrouillé en la matière, contactez-nous !

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Comme nous l’avons vu, lorsque vous cherchez à emprunter de l’argent, que ce soit pour un prêt personnel, un prêt immobilier ou autre, votre capacité d’emprunt est un facteur important. Les différents facteurs qui entrent dans le calcul de votre capacité d’emprunt, qui sont votre revenu, vos charges le reste à vivre et le calcul du taux d’endettement sont aussi ceux sur lesquels vous pouvez tenter d’intervenir pour essayer d’améliorer votre capacité d’emprunt.

Au niveau du revenu c’est assez simple, plus vous gagnez d’argent, plus votre capacité d’emprunt sera élevée. Toutes les pistes et perspectives qui s’offriraient à vous en la matière seront à étudier si vous voulez augmenter votre capacité d’emprunt. Augmentation de salaire, passage à temps plein si vous étiez à temps partiel, activité annexe, etc. Attention toutefois, changer d’employeur pour percevoir un meilleur salaire ne sera un atout que si ce changement a eu lieu depuis un certain temps et que votre période d’essai est derrière vous car comme nous l’avons vu en amont et fort logiquement, les emprunteurs aiment la stabilité des revenus.

L’autre levier que vous pouvez activer consiste à réduire vos charges. Moins vous aurez de charges ou dettes et plus vous aurez de fonds disponibles pour emprunter. Cela peut se faire en soldant un crédit en cours (ce qui va diminuer immédiatement votre taux d’endettement et augmenter votre reste à vivre), en mettant fin à certaines dépenses, etc.