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Comment acheter en Société civile immobilière (SCI) ?

Afin d’éviter les conséquences d’une indivision, de nombreux acheteurs optent aujourd’hui pour l’achat immobilier au travers d’une SCI (Société Civile immobilière). L’avantage de ce type de montage financier est de vous permettre d’acheter à plusieurs sans lien de parenté ; La SCI emprunte et les personnes physiques qui la constituent sont cautions solidaires de la dette. Afin de monter de tel dossier, les organismes bancaires étudient l’endettement des personnes physiques cautions.

Quels avantages et inconvénients de l’achat en SCI ?

Concrètement, l’analyse fiscale et patrimoniale est à observer avec la plus grande attention. Fondamentalement, la SCI ne fait pas toujours bon ménage avec l’achat d’une résidence principale par exemple. Si vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (l’ex ISF ou Impôt sur la fortune), vous ne pouvez pas appliquer la décote de 30 pour cent sur la valeur de votre résidence principale. Toutefois, avantage non négligeable, vous pouvez appliquer une décote de 10 à 15 % du fait de la moindre liquidité des parts de la Société Civile Immobilière par rapport à la détention du bien en direct.

Notez également qu’en cas de décès de l’un des emprunteurs, le conjoint survivant ne bénéficie pas du droit au logement sur sa résidence principale car ce sont les héritiers qui recueillent une part du logement. C’est d’ailleurs assez bien utilisé dans la réflexion nécessaire relative à l’héritage. Si vous empruntez avec votre concubin dans le cadre d’une SCI, vous pouvez prévoir dans les statuts de la société en question la transmission des parts à chacun en cas de décès, avec une claude de démembrement croisé. L’intérêt est ainsi que chaque concubin conserve la nue-propriété des parts et cède à l’autre l’usufruit. En cas de décès, le survivant bénéficie ainsi de l’autre moitié en usufruit et les héritiers du défunt obtiennent la nue-propriété.

La question du compte courant d’associé dans le cadre d’une SCI

Si vous optez pour un achat immobilier dans le cadre d’une SCI, la banque ou l’organisme financier exigera des emprunteurs qu’ils s’engagent à effectuer des apports en compte courant d’associés ; Les associés sont ensuite assurés. En règle général, la banque peut leur proposer des les couvrir en proportion de leurs revenus.Le pourcentage de couverture peut être le fruit d’une négociation ; l’essentiel pour la banque étant s’assurer le prêt a minima à 100%.

Transmission du bien immobilier, SCI déficitaire et obligation de mise en garde

Les SCI sont très prisées pour assurer la transmission du patrimoine immobilier car il s’agit ici de transmettre des parts et non un bien. L’avantage visible est de faire rentrer les enfants dans la SCI au fur et à mesure ; La société restant seule propriétaire du bien. Pas de notaire et les formalités sont réalisables par vos soins bien qu’il soit beaucoup plus sage de se faire en pratique aidé par un professionnel. Il arrive en effet que la valorisation des parts soit soumise à problème et il vaut mieux éviter tout risque de requalification en donation déguisée aux impôts.

Une SCI peut être déficitaire lorsque le loyer du bien ne couvre pas la mensualité de crédit ; Les banques n’apprécient guère ce genre de situation. Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ce risque n’est toutefois pas très gênant car les associés peuvent éponger leur déficit en apportant la différence sur leur compte courant d’associé, au prorata des parts détenues évidemment. Mias si la SCI est soumise à l’IS (Impôt sur les sociétés), le bilan doit être équilibré pour la banque quitte à ce que celle-ci demande un engagement écrit des associés à apporter la différence en compte courant d’associé.

Pour clore le sujet des SCI et du financement des biens immobiliers dans ce cadre, il faut savoir que la Cour de Cassation a débouté une SCI qui avait financé un achat immobilier avec quatre prêts à taux variable (Cour de Cassation n°15-16316 du 20 avril 2017) et qui avait attaqué la banque pour avoir (selon elle) manqué à son devoir de mise en garde sur la viabilité de l’opération en cas de hausse des taux d’intérêt. La Cour avait considéré en 2017 que les conditions de prêt peuvent bien menacer la viabilité de l’opération mais pas mettre en péril la solvabilité des emprunteurs. L’emprunteur doit donc dans ce cadre prendre la mesure des risques. Il s’agit donc de bien étudier la capacité d’emprunt.

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