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Conditions de contrat de prêt immobilier : Comment négocier ?

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Il arrive qu’avec le temps votre situation personnelle ou familiale évolue. En fonction de besoins divers donc, plusieurs opérations peuvent être effectuées pour modifier les clauses de votre contrat initial ou en cours avec l’organisme financier prêteur de votre crédit immobilier. En grande partie, les clauses de modifications sont présentes dans le contrat de prêt que vous avez signé. Vous avez ici la possibilité de nous demander conseil sur ces aspects en sollicitant nos experts en courtage. Sachez néanmoins que les différents types d’opérations que nous évoquons ici peuvent être facturés par la banque. Nous profitons ici de ce sujet pour vous rappeler que chez Immocréditaux, vous bénéficiez d’un prêt immobilier sans frais de courtage.

Lorsque les possibilités de négociation sont prévues par le contrat, les cas sont simples

Évidemment, cela peut changer en fonction du contrat de prêt immobilier que vous avez choisi. De multiples causes peuvent justifier la modification des clauses du contrat mais voici les principales.

Vous souhaitez procéder à la négociation du remboursement de votre crédit

En vertu de la loi, il est possible à tout moment de la durée du contrat de rembourser totalement ou partiellement un crédit. S’il s’agit d’un remboursement partiel sollicité, la banque demande souvent un montant minimal, légalement de 10%, mais parfois de 15% du capital restant dû ou du montant du capital que vous avez emprunté. Quelque fois, les organismes financiers acceptent de mentionner la possibilité d’un rachat gratuit après 3 à 5 ans. C’est le fruit d’une négociation possible des clauses. Nous vous invitons à nous consulter pour étudier votre contrat actuel en détail. Sachez que si le contrat de crédit est signé avec votre banquier, toutes les opérations non indiquées dans les conditions particulières vous seront probablement facturées.

On parle de pénalités de sortie parfois, lorsque celles-ci sont inscrites dans les conditions du contrat et de la sortie via un remboursement anticipé. Il existe des cas spécifiques toutefois pour les contrats de prêts immobiliers souscrits après le 1er janvier 1999 notamment pour la revente du bien immobilier, le décès ou le licenciement du conjoint (ou de vous-même).

Contactez Immocréditaux et ses experts pour vous aiguiller dans les démarches de remboursement anticipé de crédit.

Vous voulez modifier ou suspendre une mensualité en fonction du changement de situation

En général, il s’agit de faire baisser la mensualité du crédit mais ce n’est pas une évidence. Diminuer ses mensualités de remboursement d’un crédit immobilier, c’est généralement possible après un premier délai de 12 à 24 mois, mais il existe toujours un plancher pour le banquier aux environs de 10%. Augmenter la limite de mensualité à rembourser pourra peut-être être possible jusqu’à 20 % de la somme contractuelle.

Notez que si vous rencontrez des difficultés passagères, la banque est dans la capacité de suspendre votre mensualité pendant une durée d’un an maximum sans justificatif particulier. On notera que l’assurance emprunteur associée, elle, sera toujours due pendant la durée de la suspension (pas les intérêts ni le remboursement du capital).

Il est possible que ces opérations soient gratuites, consultez nos experts en courtage pour en savoir plus.

Vous souhaitez changer de quantième (de date d’échéance mensuelle)

Un quantième, c’est tout simplement la date à laquelle votre prélèvement est programmé chaque mois. Les remboursements de mensualités de crédits immobiliers sont en effet programmés automatiquement au débit d’un compte de l’un des co-emprunteurs. Ce règlement de mensualité prévu initialement à une date au moment du contrat peut s’avérer gênant en fonction de changements de situations (versement de salaires différés, etc.). Vous avez donc la possibilité de négocier ce quantième de prélèvement. Précisons que la banque facture généralement les frais de modifications.

Pour un crédit immobilier, ces frais sont très variables. Vous pouvez compter parfois entre 200 euros et 500 euros de frais bancaires tout à fait négociables. Pensez à réaliser un préavis d’un mois (généralement c’est ce qui est convenu) pour en informer votre organisme financier prêteur.

Demandez-nous des précisions sur les changements de quantième pour la négociation de votre crédit immobilier.

Les événements permettant de négocier les conditions du contrat de prêt immobilier

Dans la vie, les aléas sont nombreux. Nous avons déjà pu voir dans quelles mesures les garanties conventionnelles d’un prêt immobilier sont importantes. En effet, la durée des prêts est forcément plus longue lorsque l’on évoque l’achat de bien immobilier. Il faut ajouter à la suite de ce qui peut être prévu par le contrat les situations non prévues cette fois mais justifiant d’une modification substantielle des conditions.

Vous divorcez ou mettez fin à un PACS

Que ce soit dans le cadre d’indivisions comme pour le PACS ou dans le cas d’une liquidation de la communauté du mariage, vous aurez besoin de solliciter votre organisme financier prêteur pour procéder à la désolidarisation du prêt immobilier. Au même titre que les comptes en commun, les prêts immobiliers souscrits entre époux sont à désolidariser. En fonction des accords, les mensualités de prêts peuvent être transférées à celui qui décide de conserver la propriété du bien.

Dans ce cas très précis, la mensualité n’étant plus payée que par un seul époux, la banque demande le maintien de l’accord de l’organisme de cautionnement (par exemple le Crédit Logement) pour procéder à l’opération. C’est cet organisme qui étudie l’endettement réel du repreneur pour savoir si la banque maintient l’accord de prêt dans les nouvelles conditions de la séparation. Cela prend en général un laps de temps de 10 à 15 jours et le montant déjà payé au titre du crédit logement n’est pas revu à la hausse.

La désolidarisation est accordée par la banque sous la réserve expresse qu’il y ait liquidation définitive de la communauté.

Si aucun accord n’est possible (parfois la route est longue vers la désolidarisation), que vous avez sollicité sans succès une banque concurrente, il arrive que vous soyez obligé de vendre le bien immobilier. Petite précision supplémentaire : Vérifiez la quotité de l’assurance emprunteur ici également car si les deux époux étaient à 50/50, le repreneur potentiel devra prendre une nouvelle quotité de 100%.

Demandez conseil sur ce sujet à nos experts en crédit ou faites une simulation d’assurance emprunteur.

L’assurance emprunteur à renégocier et le taux d’intérêt initial

Nous en avons déjà parlé, depuis qu’il est possible de renégocier son assurance de crédit immobilier, il serait dommage de ne pas faire des simulations. Pensez-y si  votre contrat court depuis de nombreuses années.

Sachez que concernant le taux à renégocier (les taux sont bas actuellement), la banque n’est pas obligée de vous écouter et de négocier avec vous. Parfois, elle consentira toutefois à vous faire une proposition pour se rapprocher des taux du marché. Pour négocier, pensez à montrer la stabilité des ressources, de la domiciliation, de vos comptes, des transferts possibles d’épargnes dans d’autres banques, etc.

L’intérêt de faire appel à un courtier pour négocier les clauses de contrat

Vous l’avez peut-être compris au fil de l’article, un courtier connaissant le marché bancaire pourra vous être d’une grande utilité dans l’ensemble des démarches évoquées plus haut. De même, vous souhaitez vendre les parts de votre SCI formée pour l’achat d’un bien immobilier, nos courtiers pourront vous aider à racheter l’ensemble du crédit en un seul nom alors que cous devez revendre les parts pour ne plus apparaître dans les statuts de la Société Civile Immobilière.

Le rachat de crédit est ici tout à fait salutaire dans de nombreux cas, et est également l’occasion d’allonger la durée des mensualités très souvent. Contactez-nous.

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