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Comment rassembler son épargne pour emprunter ?

Lorsque vous sollicitez un prêt ou un emprunt auprès d’un organisme bancaire ou auprès de votre courtier, vous constaterez parfois qu’il est difficile de se passer d’un apport personnel pour financer sa résidence principale. De même, il sera observé avec attention votre capacité d’emprunt pour le bien en question. Toutefois, certaines banques acceptent de ne pas solliciter votre apport personnel au prix il est vrai parfois de taux plus élevés. Il relève dès lors un intérêt à analyser et faire le point sur l’épargne en votre possession, de faire le tour des actifs en votre possession et même d’intégrer les aides familiales dans le montage financier de votre futur achat immobilier.

Les différentes formes d’épargne possibles permettant de réaliser un apport pour un crédit

Il a été révélé que lors d’un achat de bien immobilier, les français utilisent pour 74% d’entre eux l’épargne qu’ils ont à leur disposition (étude du Crédit foncier). Cela dit, certains types d’épargne ne sont pas adaptés à une mobilisation rapide, il vaut mieux donc s’y prendre un peu à l’avance parfois. Le point sur les différentes formes d’épargne à votre disposition.

Puiser dans les différents livrets d’épargne pour un emprunt

C’est en pratique quelque chose de mobilisable en premier et prélever tout ou partie d’un livret A, d’un livret de développement durable et solidaire, d’un livret bleu ou d’un livret d’épargne populaire est assez simple et pratiquement possible à tout moment dans le cadre de votre achat de maison ou d’appartement à titre principal. Quelques heures suffisent sur ces différents livrets d’usage courant pour avoir la somme sur votre compte courant bancaire. Ces livrets qui sont réglementés ont l’immense avantage de ne pas vous faire payer d’impôt. Notez toutefois qu’en 2018, pour les livrets bancaires, vous devez payer soit le prélèvement forfaitaire unique de 30%, soit soumettre les intérêts au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

L’assurance vie et les avoirs détenus du contrat à mobilier

Ces avoirs qui sont détenus dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie sont tout à fait déblocables à tout moment, y compris pour une mobilisation en apport. C’est même particulièrement possible pour financer un achat immobilier (en partie) sans mettre fin au contrat. Si vous bénéficiez d’un contrat d’assurance vie, vous ne perdez pas dans ce cas l’antériorité fiscale du contrat.

Garder l’antériorité fiscale de votre contrat d’assurance-vie pour constituer un apport

En revanche, les gains de votre contrat sont soumis à l’IR (Impôt sur le Revenu) ; Ce qui constitue toujours un intérêt de déclaration puisque vous avez le choix entre le barème progressif de l’impôt et le prélèvement forfaitaire libératoire dont le taux dépend de l’ancienneté du contrat d’assurance-vie. Consultez-nous pour en savoir plus, sachez que le prélèvement forfaitaire est de 7,5% et que les gains bénéficient d’un abattement de 4600 euro par an pour une personne seule et 9200 euros pour un couple après 8 ans de contrat. Il est donc possible dans certains cas de ne pas avoir d’impôts à payer, seuls les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) sur vos gains (17,2% à partir de cette année 2018) sont à prendre en compte. Notons pour être plus précis encore que les gains perçus sous forme de versement après le 27 septembre 2017 sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30% quelle que soit l’ancienneté du contrat.

De manière réglementaire, le déblocage de tels fonds ne peut excéder un mois mais il faut s’y prendre à l’avance et ce, même si dans la plupart des cas le déblocage se fait en une semaine environ, y compris avec des actifs peu liquides de type immobilier.

Puiser dans l’épargne logement pour constituer un apport bancaire

En la matière, il faut distinguer deux types d’épargne logement : le fameux PEL (Plan d’épargne logement) et le le CEL (Compte épargne-logement). Ceux sont deux formes d’épargne tout à fait adaptés pour la constitution d’un apport en vue d’emprunter au meilleur taux.

Le PEL ou plan d’épargne-logement

Aujourd’hui rémunéré à 1%, le PEL que l’on retrouve chez beaucoup d’épargnants à un taux défini en fonction de a date d’ouverture permet d’emprunter à un niveau supérieur à 2%. Découvrez avec nos experts courtiers si ce taux est toujours intéressant dans votre cas.

Il est parfois utile de garder cette épargne au chaud car le taux de rémunération n’est pas réexaminé par la banque ; Si votre PEL est ancien, ce peut être intéressant d’autant que les PEL de 4 à 10 ans permettent de toucher une prime d’État dont le montant peut atteindre 1525 euros.

Si toutefois vous souhaitez débloquer votre PEL, comptez un maximum de 10 à 15 jours selon les banques.

Le compte épargne-logement ou CEL

Un peu moins connu que le PEL, le CEL a pour fonction de permettre le financement de travaux.Sa rémunération est très faible, elle est de 0,5% par an et le taux d’intérêt dépend de la période pendant laquelle vous avez épargné dessus. Si vous obtenez un prêt grâce à votre compte épargne, vous pouvez bénéficier d’une prime d’État. A étudier donc car elle est égale à 50% des intérêts acquis plafonnés à 1144 euros. Lors de la remontée des taux, il pourra peut être être intéressant d’emprunter grâce aux droits issus d’un compte épargne logement. Consultez-nous pour en savoir plus.

Puis-je mobiliser mon épargne salariale pour constituer un apport ?

C’est typiquement comme pour le cas de l’assurance-vie vue plus haut, l’épargne salariale peut être débloquée à tout moment sous forme d’avoirs détenus. Cela dit, pour des raisons fiscales, et pour échapper notamment à la plus-value dans le cadre du pan d’épargne entreprise, vous devez attendre 5 ans à partir du versement. Après 5 ans, seuls les prélèvements sociaux classiques sont à payer, et ces derniers restent lourds comme nous l’avons vu plus haut.

Notez qu’il existe des cas de déblocages anticipés permettant d’échapper à la fiscalisation des plus-values, que ce soit pour le Plan d’épargne entreprise (PEE), plan d’épargne groupe (PEG) ou encore les courants PEI (Plan d’épargne interentreprises). Le cadre de ce déblocage est le suivant : Acheter, faire construire ou agrandir la résidence principale. Pour un investissement locatif, ça ne marche pas. Il existe en outre un certain nombre de règles et démarches, nous vous invitons à nous consulter pour en savoir plus.

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